2013年03月19日

エリアクエスト|タワーマンションが強風で揺れる!?

タワーマンションのデメリット
地上60m以上の高さを有する超高層建築物のマンションを「タワーマンション」と呼んでいる。階数にして、だいたい20階以上のものが該当する。おもに駅前再開発や、(公開空地を設ける代わりに高さや容積率の制限が緩和される)「総合設計制度」を活用して建てられることが多い。

したがって、タワーマンションはおのずと利便性の良い場所に建ちやすく、敷地内の空地や緑も豊富で、さらには共用施設やサービスが充実した大規模ならではの特典も加わるため、その売れ行きは総じて良い。

しかし、タワーならではのネガティブな面も持ち合わせている。背が高い分、柱や梁が太くなりがちでそれが空間に圧迫感を与えやすいこと、上層階は(工法にもよるが)地震の揺れが大きくなりやすいこと、エレベーターが止まってしまうと取り残された状態に陥ること、などだ。そしてそれが、東日本大震災を機にクローズアップされた。

改善ポイントと残された課題!?
そこで事業者は、家具転倒防止金具設置のための下地をあらかじめ壁に埋め込んだり、防災備蓄倉庫の増設や長時間稼働の非常用電源設備を用意するなど早急に対策を講じた。その甲斐あってか、多少の価格ダウンは否めないものの、売れ行きそのものは予想以上の打撃を被ることなく推移しているといえる。物件によっては、震災前と後では逆に値段が上がった例もあるほど。

空間の窮屈さや眺望のはえる窓まわりなども、試行錯誤を経て、ある程度「これがもっとも住居らしいタワーの専有部」と思える工法も明確になりつつあるように思える。「順梁アウトフレームのガラス手すりバルコニー」などはその一例。

とはいえ、いまだ謎につつまれた部分がある。それが風。タワーマンションは強風にさらされることがあって、窓を開けられない場合があるというが、窓の開閉はさておき、建物そのものが風で揺れることがあるのだろうか。また強風にさらされているうちに、気密性が低下してしまうといったことはないのだろうか。

そもそも背の高いオフィスビルに設置される制振装置は、風揺れ対策が主目的である。地震の「震」ではなく、振動の「振」を用いるのはそのため。西新宿の超高層ビルやランドマークタワー(横浜)、スカイツリーといった地上数百メートル級の超高層建物にはたいてい風揺れ対策としての制振装置が備え付けられている。ところが、タワーマンションは「鉄筋コンクリートで建設されるため、重量が大きいことから風では揺れない」(大成建設の構造設計担当者)。マンションでも制振構造を採用する場合はあるが、それは、地震の揺れを低減させることが目的となるため“制震”と記す。「目的と表現が合致するよう使い分けている」(同)らしい。

しかし、タワーマンションでも風揺れ対策の制振装置を導入した例はある。鹿島が売主・施工・設計の「虎ノ門タワーズレジデンス」。最上階に「アクティブ制震装置DUOX」(鹿島建設のHPでは漢字の使い分けはしていない)を設置することで「台風や春一番などの強風による揺れを1/3以下に低下させる」とある。また「人が揺れを感じるより早く抑える効果がある」とも。ちなみに、このタワーは塔状比1:7という非常にスレンダーな形状であることが特徴だ(公式サイトより)。

これらの事実から類推するに、こう解釈するのが妥当ではないか。つまり、タワーマンションは鉄筋コンクリートでできているため、構造上風で揺れることは考えにくい。が、その形があまりに特殊な(例えば、極端にスリムあるいは平たいなどの)場合は、その高さとのバランスにおいて対策を講じる必要のあるケースもありえる。

頑丈なタワーのサッシュ

最新のタワーマンションで違いを感じる一つに、サッシュがある。ペアガラスがいまや当たり前だが、厚みのあるガラスを用いているためか取っ手がレバーハンドルになった物件が増えた。指をかける程度では簡単に開かないくらい重いということ。

10年前は、見た目には普通のサッシュとさほど変わりなかったわけだが、上空の風速に耐えられているのだろうか。経年のうちに「風切音」がしはじめたという例もあるようで、このあたりは中古マンションの購入検討時にはぜひとも注意したい点である。
(AllAboutより引用)
 
 
タワーマンションが、風邪で揺れたら怖いですね。

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posted by 不動産ニュース at 13:44| Comment(0) | エリアクエスト | 更新情報をチェックする

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