2013年07月03日

不動産投資による「節税効果」とは?|エリアクエスト

経団連が5月30日に発表した夏のボーナスの集計によると、大手企業64社の平均ボーナスは84万6,376円。前年比7%超増と、バブル期真っ只中の1990年以来、過去2番目の伸び率となった。

しかし実際に周りを見渡してみると、「アベノミクス効果で収入が増えた」という声はあまり聞かない。そればかりか、2013年1月からは復興特別所得税がスタートし、2014年4月には消費税の増税、そして2015年1月からは相続税の増税……と増税の波は押し寄せるばかりだ。収入が伸びないのに税負担が増すということは、可処分所得が減るということと同義だ。今後はさらに、可処分所得の減少を防ぐための自助努力が欠かせない時代になってくるだろう。

こうした中、賢く節税を行い、可処分所得を増やすために有効な手段として注目をされているのが不動産投資だ。特にこれまで給与収入しかなかった人にとって、不動産収入を得ることは、所得税や住民税を算出する際に「必要経費」を計上できる格好の機会になる。
例えば、勤め先から得た給与収入の課税所得が500万円だったとしよう。課税所得500万円の場合、所得税の税率は20%と決まっている。ここにもし、不動産所得によるマイナスが30万円加わったとしよう。すると、課税所得は500万円-30万円で470万円となる。つまり、課税所得が減った分の30万円に20%の税率を乗じた6万円の所得税が還付されるということになる。

このように説明すると「不動産所得がマイナスになるような投資は果たして投資といえるのか」という疑問の声が聞こえてきそうだ。しかし、不動産投資では、必要経費を差し引いた不動産所得がマイナスになったからといって“悪い投資”とはいえない。
理由は大きく2つある。ひとつは、必要経費にできる範囲が広いということだ。マイホームと異なり、投資用不動産であれば、固定資産税やローン金利、登記費用といったものもすべて費用になる。物件情報をリサーチするのに必要だったパソコンの購入代やインターネットの通信代、交通費などももちろん必要経費扱いだ。そしてもうひとつの理由が、「減価償却費」を計上できるということだ。詳しい解説は別の機会に譲るが、減価償却費とは、端的に言えば、“価値の減少分”を経費としてみなしてくれるというものだ。購入した不動産の建物や附属設備は、理論上、年々価値が減少していく。これを毎年の確定申告で「必要経費」として計上することで、実際にはキャッシュアウトを伴っていなくても、その分、不動産所得をマイナスにすることができるというわけだ。

資産を潤沢に持っている、いわゆる“富裕層”と呼ばれる人の間では、実際の収支がマイナスになったとしても相続税対策として投資用不動産を購入するケースもめずらしくないようだが、そうでない人にとってはこうした方法は得策とはいえない。しかし、「必要経費」として認められているものを上手に活用すれば、実際の収支がプラスであっても所得税や住民税の節税につなげることが可能だ。

可処分所得の減少を食い止め、将来への備えを強化するために、不動産投資という選択肢が有効な手段のひとつになり得るのである。(ロイターニュースより引用)


増税による影響をどこで補うか…そのうちの一つとして不動産投資ということですね。

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2013年06月24日

フラット35利用者の世帯年収「400万円未満」が増加、総返済負担率は低下|エリアクエスト

住宅金融支援機構はこのたび、「平成24年度フラット35利用者調査報告」の結果を発表した。フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している住宅ローン。フラット35利用者の社会的属性、住宅の概要、資金調達内訳などに関して調査を行い、平成24年度中に民間金融機関に対して承認を行ったもののうち、7万7,315件(注文住宅1万8,233件、土地付き注文住宅2万3,962件、新築一戸建て1万3,629件、新築マンション1万1,712件、中古一戸建て4,258件、中古マンション5,521件)について集計したもの。

→ フラット35の住宅ローンについて、詳しくは当サイト「フラット35」を参照

フラット35の利用者、30歳代が48.8%と過半数を下回る

利用者の年齢を見ると、30歳代が最も多く48.8%を占めたが、前年度(平成23年度)の51.4%から減少し、過半数を下回る結果となった(図1)。一方で、50歳代(前年度7.9%→8.6%)と60歳以上(同4.6%→6.1%)は、それぞれ増加している。
30歳代の占める構成比を、融資区分別(建て方別)に見てみると、注文住宅(同49.8%→46.4%)、土地付き注文住宅(同58.3%→54.5%)、新築一戸建て(同53.5%→50.9%)、新築マンション(同48.7%→44.5%)では減少したが、中古一戸建て(同40.0%→40.8%)と中古マンション(同40.1%→41.8%)では増加した。

家族数について見ると、最も多いのは「3人」(同29.5%→29.5%)で、次いで「4人」(同28.5%→27.4%)、「2人」(同23.0%→23.6%)の順となり、前年度から大きな変化はなかった。融資区分別に特徴を見てみると、「5人以上」が、注文住宅(同23.8%→26.0%)と土地付き注文住宅(同13.4%→15.3%)で増加した。一方、「2人」と「3人」は、中古一戸建てと中古マンションで増加。中古一戸建てでは、「2人」(同19.7%→23.5%)、「3人」(同27.6%→28.8%)、中古マンションでは、「2人」(同32.1%→35.0%)、「3人」(同28.3%→30.3%)とそれぞれ増加した。


世帯年収「400万円未満」が増加するも、総返済負担率「30.0%以上」は減少

世帯年収について見ると、「400万円未満」が、前年度の17.4%から21.7%に増加している(図2)。融資区分別に見ても、注文住宅(同19.4%→22.0%)、土地付き注文住宅(同13.5%→16.8%)、新築一戸建て(同16.7%→23.5%)、新築マンション(同8.9%→13.3%)、中古一戸建て(同34.2%→45.8%)、中古マンション(同27.3%→37.3%)と、全ての区分で増加する結果となった。

年収に対する年間返済額の割合を表す「総返済負担率」については、「30.0%以上」が9.3%となり、前年度の11.3%から減少した。融資区分別に見ても、注文住宅(同7.4%→6.0%)、土地付き注文住宅(同16.5%→14.4%)、新築一戸建て(同14.9%→9.4%)、新築マンション(同10.6%→9.6%)、中古一戸建て(同4.7%→2.5%)、中古マンション(同4.3%→3.0%)の全ての区分で減少している。

「世帯年収の構成比が低年収層にシフトしているにもかかわらず、総返済負担率も低下している」ことについて、同機構では、「融資金利の低下(平成23年度平均2.32%から平成24年度平均1.97%へ)による影響が大きいと見られる」としている。(不動産ジャパンより引用)

フラット35は全期間固定金利型で分かりやすい返済プランの住宅ローンです。


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2013年06月18日

快適なユニーク屋上庭園、続々オープン|エリアクエスト

森の雰囲気/らせん状/列車見える景観

東急プラザ表参道原宿の屋上庭園。緑に囲まれた、すり鉢状の空間でくつろげる(東京都渋谷区で)


首都高速ジャンクションの上にある目黒天空庭園(東京都目黒区で。3月30日、本社ヘリから)


西武鉄道・所沢駅の屋上庭園にはレールのオブジェや物見台(左奥)がある(埼玉県所沢市で)
 すごしやすくて快適な屋上庭園が増えている。平らな敷地に植栽するだけでなく、高低差を設けたり、森のような空間を演出したりして、親子連れや高齢者の憩いの場として人気を集めている。

 昨春、東京都渋谷区にオープンした商業施設・東急プラザ表参道原宿の屋上庭園「おもはらの森」(820平方メートル)は、すり鉢状の広場にケヤキやカツラなどの高木が植えられ、うっそうとした森のような雰囲気だ。中央には、六角形のカウンターのようなテーブルといすがあり休憩できる。カフェも併設され、コーヒーを飲みながらくつろぐ人も多い。「商業施設は若者向けの店が多いが、屋上庭園は家族連れや高齢者にも親しんでもらえるスペースにしました」と担当者。

 近所の主婦(55)は「都心なのに自然豊かな郊外にいるようで気持ちいい。週に1回は通って友人とおしゃべりしています」と話す。

 東京都目黒区の首都高速・大橋ジャンクションには今年3月末、屋上庭園「目黒天空庭園」(7000平方メートル)がオープン。らせん状に曲がる高速道路の屋根の上部が、幅16~24メートル、長さ400メートルの庭園になっている。1000本の樹木、3万株の草花が植えられ、散策が楽しめる。高低差も24メートルあり、最も高い場所からは富士山が見える。庭園を設置した目黒区によると、高齢者や親子連れの利用が多い。3歳の長男を連れて来た主婦(39)は、「緑豊かで、地上と違い車の騒音も聞こえない。とても静かで落ち着きます」。

 庭園だけでなく、屋上ならではの景観も売りにしたのが、今年4月下旬にオープンした埼玉県所沢市の西武鉄道・所沢駅屋上庭園(260平方メートル)。芝生の上にレールのオブジェなどが設置されているほか、物見台から走行する列車が見える。家族連れなどに好評だ。東京都千代田区に今春開業した商業施設「キッテ」の屋上庭園(1500平方メートル)からも、近くにある東京駅などが眺められ、観光客らでにぎわう。
 屋上庭園は、都市部で気温が異常に上昇する「ヒートアイランド現象」の緩和などを目的に増えてきた。一定規模以上の建物を新築・改築する際に屋上の緑化を義務付けたり、補助金を出したりする自治体も多く、国土交通省によると、2000年に13万平方メートルだった屋上緑化の施工面積が、11年には累計で330万平方メートルに達している。

 屋上緑化に詳しいNPO法人「屋上開発研究会」の松本薫さんは、「かつては芝生を植えるだけの屋上庭園も多かったが、最近はバラエティーに富んだタイプが登場しています」と話す。「特に、都心部では地上に緑を整備する場所が少ない中で、地域の憩いの場としての屋上庭園のニーズは高い。今後も快適な屋上庭園が増えていくでしょう」(小野仁)(YOMIURI ONLINEより引用)



都会にいて緑を感じられ人と人との繋がりも増える理想的な空間ですよね。環境にも優しいので今後多くの屋上庭園が設置されると良いですね。

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